15. maja 2003. godine donesen je novi

ZAKON O GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU

a prestala je da važi Odluka Visokog predstavnika o zabrani raspolaganja imovinom u društvenom vlasništvu

Zakon obuhvata ključne koncepte:

podjela građevinskog zemljišta na zemljište u državnom ili privatnom vlasništvu;
uspostava upravnog postupka kojim se mogu osporavati dodjele zemljišta izvršene od 6. aprila 1992. godine i kojim se u upravnom postupku predratna prava korištenja mogu obnoviti ili nadoknaditi;
sve dodjele zemljišta vrše se putem javnog tendera;
uključuje javnog pravobranitelja u kontrolu procesa dodjele zemljišta;
utvrđuje pravo traženja pune naknade putem suda.

Za detaljnije informacije i pravnu pomoć obratite se u najbližu kancelariju za besplatnu pravnu pomoć Udruženja Vaša prava BiH

 NAŠ KOMENTAR

Zakone o građevinskom zemljištu, u oba entiteta je, umjesto domaćih zakonodavnih organa, 15. maja ove godine, donio Visoki predstavnik. Time je stavljen van snage predratni Zakon o građevinskom zemljištu. U odnosu na dotadašnji, novodoneseni Zakon se razlikuje u nekoliko stvari.

Članom 4.Zakona o građevinskom zemljištu određeno da se na gradskom građevinskom zemljištu može imati pravo privatne svojine, što po starom zakonu nije bilo moguće. Naime, u drugom stavu člana 4., propisano je da se gradskim građevinskim zemljištem u privatnoj svojini ima smatrati ono zemljište na kojem je do stupanja na snagu ovog zakona postojalo trajno pravo korišćenja, odnosno ono zemljište koje se nalazi ispod objekta i zemljište koje je predviđeno za njegovu redovnu upotrebu.

Nadalje, sljedeća bitna novina u pomenutim zakonima je ta da nosioci privremenog prava korišćenja na neizgrađenom gradskom građevinskom zemljištu mogu isto zemljište stavljati u promet. Ukoliko opština odbije preuzeti takvo zemljište, s obzirom na to da ona ima prvenstveno pravo, privremeni korisnik može neizgrađeno zemljište prodati, pokloniti ili ga na drugi način otuđiti trećim licima. Takva mogućnost po starom zakonu nije postojala, jer je predmetno neizgrađeno zemljište bilo van prometa.

Sljedeća razlika između novih, entitetskih i starog zakona, a ujedno i jedan od povoda za donošenje novih, je u tome što se gradsko građevinsko zemljište može dodjeljivati ubuduće samo putem javnog konkursa, posebno fizičkim licima, što je eksplicitno i navedeno u članu 45, stav 3. zakona . Po odredbama starog zakona dodjela zemljišta radi građenja je mogla biti vršena i neposrednom pogodbom, što je u praksi bio čest slučaj u ratu i poslijeratnom vremenu i stalni izvor manipulacija vladajućih struktura i opštinske birokratije. Stoga, nadležni organi uprave za imovinsko pravne poslove moraju po službenoj dužnosti utvrditi gubitak prava korišćenja zemljišta zbog navedenog razloga licu kojem je to pravo prestalo, isplatiti građevinsku vrijednost nedovršene zgrade, naknadu za troškove uređenja gradskog građevinskog zemljišta i naknadu za zemljište u momentu prestanka ovog prava.

Nedovoljna preciznost pomenutih odredbi ostavlja mogućnost da nadležni organi samovoljno i tendenciozno rješavaju predmetne slučajeve, što može imati za posljedicu legalizaciju ranije učinjenih nezakonitosti u postupku dodjele zemljišta.

I na kraju, kao najvažnija karakteristika novodonesenih entitetskih zakona o građevinskom zemljištu i, sigurno, najvažniji razlog za njihovo donošenje, je mogućnost da predratni korisnici ulože zahtjeve za reviziju na rješenja o dodjeli zemljišta radi građenja. Naime, predratni korisnici, njihovi nasljednici i članovi porodičnog domaćinstva mogu podnijeti zahtjev za reviziju na rješenje o izuzimanju i dodjeli zemljišta radi građenja, koja su donesena bez njihove saglasnosti u periodu od 6. aprila 1992. godine do dana donošenja novih zakona. Krajni rok za podnošenje zahtjeva za reviziju je 15. maj 2005. godine. U slučaju podnošenja ovakvog zahtjeva, trajno pravo korišćenja, stečeno u navedenom periodu na spornom zemljištu, neće biti pretvoreno u privatnu svojinu do isticanja roka za podnošenje zahtjeva za reviziju.

Da bi stvar bila jasnija našim čitaocima, pomenućemo da se radi o situacijama gdje su opštinske skupštine ili vijeća, koristeći pogodnosti materijalne i procesne prirode starog Zakona o građevinskom zemljištu, u puno slučajeva, često i protivpravno, oduzimale gradsko zemljište pripadnicima manjinskih naroda i dodjeljivali ih pripadnicima “svojih” naroda. Takvim postupanjem ne samo da su se, u većini slučajeva kršila elementarna ljudska prava prijeratnih korisnika (što je pojedinim svojim odlukama utvrdio i Dom za ljudska prava), nego su vladajuće strukture i nakon rata nastavile sa etničkim čišćenjem “svojih” prostora, samo ovaj put na perfidniji način.

U mnogim opštinama u BiH (posebno se ističe Sanski Most) vlasti su, krijući se iza starog Zakona o građevinskom zemljištu, bez znanja predratnih korisnika i njihovog učešća u postupcima, oduzimale pravo korištenja građevinskog zemljišta  pripadnicima manjinskih naroda, vrlo često i bez ikakve naknade. Upravo je to razlog što je, novim entitetskim zakonima o građevinskom zemljištu, data mogućnost predratnim korisnicima da osporavaju rješenja o izuzimanju i dodjeli njihovog  prava korištenja građevinskog  zemljišta drugim licima.

Ukoliko nadležni organ po takvom zahtjevu za reviziju utvrdi da je predratnom korisniku oduzeto pravo korišćenja zemljišta u navedenom periodu bez njegove saglasnosti, dužan mu je vratiti pravo korišćenja na tom zemljištu ili mu osigurati naknadu. Međutim, ukoliko je treća strana, odnosno lice kojem je dodijeljeno zemljište radi građenja, u dobroj vjeri započelo ili okončalo izgradnju na zemljištu koje je predmet revizije, predratni korisnik ima pravo na novčanu naknadu za izuzeto zemljište ili pravo da mu se dodijeli drugo zemljište koje je podudarno po veličini, funkciji, vrijednosti i lokaciji onom koje mu je oduzeto. Pravo izbora vrste naknade, pripada predratnom korisniku zemljišta. Ukoliko pak treća strana nije započela gradnju na spornom zemljištu, opština, odnosno grad, će takvo zemljište vratiti predratnom korisniku, a licu kojem je zemljište bilo dodijeljeno će morati vratiti novčani iznos dat na ime dažbine koju je platilo za sticanje prava korišćenja ili mu obezbjediti alternativnu zemljišnu parcelu bez naknade.

Novi entitetski zakoni o građevinskom zemljištu, u obliku u kojem su doneseni, imaju svojih nekoliko dobrih, ali i jednu lošu stranu. Pozitivno je to što su predmetni zakoni umnogome liberalniji od dosadašnjeg Zakona o građevinskom zemljištu, jer se njima ukidaju brojna ograničenja za korisnike, kada je u pitanju raspolaganje zemljištem, te što se ubuduće dodjela zemljišta može vršiti isključivo putem javnog tendera.

Šteta je što se na donošenje ovih zakona čekalo toliko dugo, jer se njihovom primjenom, u većini slučajeva, više ne mogu ispraviti povrede prava na račun prijeratnih korisnika.

PRAVNA POMOĆ

Nosilac sam prava privremenog korištenja zemljišta (gradsko građevinsko zemljište). Da li imam pravo na tom zemljištu podići privremenu građevinu za svoje potrebe i da li imam pravo ustupiti trećem licu na korištenje neizgrađeno građevinsko zemljište?

Ukoliko ste raniji vlasnik, odnosno nosilac privremenog prava korištenja zemljišta, privremenu građevinu za svoje potrebe na tom zemljištu možete podignuti jedino uz odobrenje nadležnog općinskog organa uprave.

Kao nosilac privremenog prava korištenja zemljišta možete i drugome ustupiti na privremeno korištenje neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište, ali samo za poljoprivrednu obradu.

Zbog ratnih okolnosti napustio sam svoje prebivalište početkom 1993. godine. Građevinsko zemljište na koje sam imao pravo korišćenja i koje sam koristio u poljoprivredne svrhe, dodijeljeno je drugom licu, bez moje saglasnosti. Sada, kada sam se vratio u svoje mjesto, želio bih da opet koristim svoje pravo na to zemljište. Pod kojim uslovima mogu podnijeti zahtjev da mi se ovo zemljište ponovo da na korišćenje?

Zakonom o građevinskom zemljištu Republike Srpske propisano je da zahtjev za reviziju možete podnijeti kod nadležnog organa za imovinsko pravne poslove u roku od dvije godine od dana stupanja na snagu ovog zakona (16. 5. 2003.) . Po ovom zahtjevu nadležni organ će u roku od mjesec dana sačiniti nacrt rješenja, a u daljem roku od 5 dana dostaviće ga na odlučivanje Skupštini opštine.

Ukoliko se u postupku revizije utvrdi da ste na dan 6. aprila, 1992. godine ili prije koristili predmetno zemljište u stambene, poljoprivredne ili poslovne svrhe i da Vam je to pravo, bez Vaše saglasnosti, prekinuto između 06. aprila, 1992. godine i stupanja na snagu ovog zakona, opština će Vam vratiti pravo korišćenja na ranije dodijeljenom zemljištu ili osigurati naknadu.

Ukoliko je novi korisnik zemljišta «bona fide» (savjesno) započeo izgradnju na tom zemljištu, opština će Vas kompenzirati bilo novčano ili dodjelom zemljišne parcele koja je podudarna po veličini, funkciji, vrijednosti, lokaciji itd., zavisno od Vašeg izbora.